Perbedaan SHGB dan SHM menjadi salah satu hal paling krusial yang wajib anda pahami sebelum membeli rumah, tanah, atau properti lainnya. Banyak kasus sengketa dan kerugian finansial terjadi bukan karena harga properti yang mahal, melainkan karena kurangnya pemahaman mengenai status hukum sertifikat yang melekat pada properti tersebut.
Di Indonesia, Sertifikat Hak Milik dan Sertifikat Hak Guna Bangunan merupakan dua jenis sertifikat yang paling umum ditemui. Meskipun sama-sama diakui secara hukum, keduanya memiliki karakteristik, hak, serta konsekuensi yang sangat berbeda bagi pemiliknya.
Mengenal Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sebelum membahas lebih jauh mengenai perbedaan SHGB dan SHM, anda perlu memahami terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan Sertifikat Hak Milik. SHM adalah jenis sertifikat kepemilikan tertinggi atas tanah dan bangunan di Indonesia.
Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut tanpa batasan waktu, selama kepemilikan tidak dialihkan kepada pihak lain dan tidak melanggar peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Karakteristik Utama Sertifikat Hak Milik
Sertifikat Hak Milik memberikan kepastian hukum yang sangat kuat. Tanah dengan status SHM dapat diwariskan, dijual, dijadikan jaminan, maupun dialihkan dengan relatif mudah.
Namun, perlu diketahui bahwa SHM hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia secara perorangan. Badan hukum dan warga negara asing tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status ini.
Mengenal Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Tanah tersebut bisa merupakan tanah negara atau tanah dengan hak pengelolaan tertentu.
SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 hingga 30 tahun, dan dapat diperpanjang sesuai ketentuan yang berlaku. Inilah salah satu poin penting dalam perbedaan SHGB dan SHM.
Ciri Khas Sertifikat Hak Guna Bangunan
Pemegang SHGB tidak memiliki tanah secara mutlak, melainkan hanya hak untuk memanfaatkan tanah tersebut dalam jangka waktu tertentu. Meski demikian, SHGB tetap sah digunakan untuk transaksi jual beli dan pengajuan kredit ke bank.
SHGB dapat dimiliki oleh perorangan WNI maupun badan hukum Indonesia, sehingga sering digunakan dalam pengembangan properti komersial seperti apartemen, ruko, dan perumahan skala besar.
Perbedaan SHGB dan SHM dari Segi Jangka Waktu
Salah satu perbedaan SHGB dan SHM yang paling mudah dikenali adalah dari segi jangka waktu kepemilikan. SHM tidak memiliki batas waktu selama kepemilikan sah secara hukum.
Sebaliknya, SHGB memiliki masa berlaku yang harus diperpanjang. Jika masa berlaku habis dan tidak diperpanjang, hak atas tanah dapat kembali kepada negara atau pemegang hak asal.
Perbedaan SHGB dan SHM dari Segi Hak Kepemilikan
Dari sisi hak kepemilikan, SHM memberikan hak penuh atas tanah dan bangunan. Pemilik bebas menggunakan, memindahtangankan, atau memanfaatkan tanah sesuai peraturan.
SHGB memberikan hak yang lebih terbatas karena hanya mencakup hak guna atas tanah. Kepemilikan tanah secara mutlak tetap berada pada pihak lain atau negara.
Perbedaan SHGB dan SHM dalam Transaksi Jual Beli
Dalam praktik jual beli properti, SHM sering dianggap lebih aman dan bernilai tinggi. Properti dengan SHM cenderung lebih diminati karena tidak memerlukan perpanjangan hak.
Properti dengan SHGB tetap dapat diperjualbelikan, namun pembeli perlu memperhatikan sisa masa berlaku SHGB agar tidak menghadapi risiko di kemudian hari.
Perbedaan SHGB dan SHM untuk Pengajuan Kredit Bank
Banyak bank menerima SHGB maupun SHM sebagai agunan kredit kpr. Namun, SHM biasanya memiliki nilai appraisal yang lebih tinggi dan tenor kredit yang lebih panjang.
SHGB tetap dapat digunakan sebagai jaminan, tetapi masa kredit sering disesuaikan dengan sisa masa berlaku sertifikat tersebut.
Perbedaan SHGB dan SHM dari Segi Biaya dan Pajak
Biaya pengurusan SHM umumnya lebih tinggi di awal, tetapi tidak memerlukan biaya perpanjangan. SHGB memiliki biaya awal yang relatif lebih rendah, namun memerlukan biaya perpanjangan secara berkala.
Dalam jangka panjang, biaya kepemilikan SHGB bisa menjadi lebih besar jika perpanjangan dilakukan beberapa kali.
Apakah SHGB Bisa Diubah Menjadi SHM?
Salah satu pertanyaan yang sering muncul terkait perbedaan SHGB dan SHM adalah kemungkinan peningkatan status sertifikat rumah. Pada kondisi tertentu, SHGB dapat ditingkatkan menjadi SHM.
Peningkatan ini biasanya berlaku untuk rumah tinggal di atas tanah negara dan dilakukan oleh WNI dengan memenuhi persyaratan administrasi dan biaya yang ditentukan.
Syarat Umum Peningkatan SHGB ke SHM
Beberapa syarat umum meliputi identitas pemohon, bukti kepemilikan SHGB, surat ukur tanah, dan rekomendasi dari instansi terkait. Proses ini memerlukan waktu, tetapi memberikan kepastian hukum yang lebih kuat.
Risiko yang Perlu Dipertimbangkan
Memahami perbedaan SHGB dan SHM juga berarti memahami risiko masing-masing. Risiko SHGB terletak pada masa berlaku yang terbatas dan ketergantungan pada perpanjangan.
SHM relatif minim risiko, tetapi tetap harus dijaga dari sengketa waris atau tumpang tindih kepemilikan jika dokumen tidak tertata dengan baik.
Tips Memilih SHGB atau SHM Sesuai Kebutuhan
Pemilihan jenis sertifikat sebaiknya disesuaikan dengan tujuan kepemilikan. Jika properti ditujukan sebagai hunian jangka panjang atau aset warisan, SHM menjadi pilihan terbaik.
Jika properti digunakan untuk investasi jangka menengah atau usaha, SHGB masih dapat menjadi pilihan yang layak dengan perencanaan matang.
Kesalahan Umum dalam Memahami Status Sertifikat
Banyak pembeli properti hanya fokus pada harga dan lokasi tanpa memeriksa status sertifikat secara detail. Kesalahan ini dapat berujung pada kesulitan hukum di masa depan.
Memahami perbedaan SHGB dan SHM sejak awal akan membantu anda mengambil keputusan yang lebih bijak dan aman.
Perbedaan SHGB dan SHM untuk Properti
Perbedaan SHGB dan SHM bukan sekadar istilah hukum, tetapi menentukan tingkat keamanan, nilai investasi, dan kenyamanan kepemilikan properti anda. Dengan memahami karakteristik masing-masing sertifikat, anda dapat menghindari risiko dan memaksimalkan manfaat properti yang dimiliki.
Sebelum membeli properti, pastikan anda memeriksa status sertifikat secara menyeluruh dan menyesuaikannya dengan tujuan jangka panjang. Langkah ini akan memberikan ketenangan dan kepastian hukum di masa depan.
Besok Senin menghadirkan konten wisata, budaya, Lifestyle, properti dan tekno untuk menemani perjalanan hidup Anda. Temukan inspirasi liburan, gaya hidup, hingga info tekno setiap hari.
