Saat anda mempertimbangkan pembiayaan rumah melalui bank syariah, biasanya anda akan menemukan dua jenis akad yang paling populer, yaitu murabahah dan musharakah mutanaqishah. Banyak calon pembeli rumah masih bingung mengenai perbedaan akad murabahah dan akad musharakah mutanaqishah pada KPR, terutama terkait cara kerja, skema pembayaran, struktur kepemilikan rumah, hingga risiko yang harus ditanggung.
Memahami akad dalam pembiayaan syariah sangat penting karena akad menentukan bagaimana cicilan dihitung, bagaimana bank memperoleh keuntungan, siapa yang menanggung risiko, serta bagaimana kepemilikan rumah beralih dari bank kepada anda. Jika anda ingin memilih pembiayaan paling sesuai dengan kemampuan dan kebutuhan jangka panjang, mengerti detail akad adalah kewajiban, bukan sekadar pilihan.
Artikel ini membahas secara mendalam setiap aspek dari kedua akad tersebut, memberikan penjelasan yang mudah dipahami, serta membantu anda menilai mana yang paling cocok. Dengan membaca sampai selesai, anda tidak hanya memahami konsep, tetapi juga mampu menerapkan wawasan ini dalam keputusan finansial yang lebih bijak.
Apa Sebenarnya Akad dalam Pembiayaan Syariah?
Akad merupakan perjanjian yang menjadi dasar transaksi dalam sistem keuangan syariah. Tidak seperti pembiayaan konvensional yang mengandalkan bunga, akad syariah menggunakan prinsip jual beli atau kerja sama sebagai bentuk hubungan antara bank dan nasabah. Dua akad yang banyak digunakan dalam KPR syariah adalah murabahah dan musharakah mutanaqishah.
– Akad murabahah: berbasis jual beli aset.
– Akad musharakah mutanaqishah: berbasis kerja sama kepemilikan yang berkurang secara bertahap.
Keduanya sama-sama bebas riba, tetapi cara penerapan dan struktur transaksinya sangat berbeda. Karena itulah mengetahui perbedaan akad murabahah dan akad musharakah mutanaqishah pada KPR sangat penting.
Penjelasan Lengkap tentang Akad Murabahah
Murabahah merupakan akad yang paling populer dalam pembiayaan syariah, termasuk KPR. Banyak bank syariah menggunakannya karena strukturnya sederhana dan mudah diterapkan. Dalam akad ini, bank membeli rumah yang anda inginkan, kemudian menjualnya kepada anda dengan harga pokok ditambah margin keuntungan yang sudah disepakati di awal.
Contoh sederhananya: Bank membeli rumah seharga Rp300 juta, lalu menjual kepada anda dengan harga Rp400 juta melalui cicilan tetap. Selisih Rp100 juta adalah margin keuntungan bank, bukan bunga.
Ciri Khas Akad Murabahah
– Harga jual dan margin keuntungan telah disepakati sejak awal.
– Cicilan bersifat tetap hingga akhir masa pembiayaan.
– Risiko kepemilikan berada pada nasabah setelah akad ditandatangani.
– Bank tidak berbagi risiko ketika terjadi kerusakan aset setelah transaksi.
Kelebihan Akad Murabahah
– Cicilan tetap sehingga mudah mengatur keuangan.
– Proses persetujuan relatif cepat.
– Struktur akad mudah dipahami nasabah awam.
Kekurangan Akad Murabahah
– Anda menanggung seluruh risiko aset setelah akad.
– Jika ingin melunasi lebih cepat, terkadang ada perhitungan ulang margin.
– Terasa mirip kredit konvensional bagi sebagian orang meski secara prinsip berbeda.
Mengenal Akad Musharakah Mutanaqishah dalam Pembiayaan KPR
Berbeda jauh dengan murabahah, akad musharakah mutanaqishah (MMQ) merupakan akad kerja sama kepemilikan antara bank dan nasabah. Dalam akad ini, anda dan bank sama-sama menjadi pemilik rumah. Kepemilikan anda bertambah seiring pembayaran cicilan, sedangkan kepemilikan bank berkurang.
Skema MMQ sering dianggap lebih adil karena risiko kepemilikan dibagi di awal dan biaya pembiayaan menyesuaikan sisa porsi kepemilikan bank.
Bagaimana Cara Kerja MMQ?
Misalnya anda ingin membeli rumah seharga Rp500 juta, tetapi hanya mampu membayar Rp100 juta sebagai modal awal. Bank kemudian menutupi Rp400 juta sisanya. Artinya pada awal akad:
– Anda memiliki 20% porsi rumah
– Bank memiliki 80% porsi rumah
Setiap cicilan yang anda bayarkan akan meningkatkan persentase kepemilikan anda sekaligus mengurangi porsi bank. Dengan kata lain, anda membeli porsi rumah milik bank sedikit demi sedikit. Selain cicilan kepemilikan, anda juga membayar ujrah (sewa) atas porsi yang masih dimiliki bank.
Ciri Khas Akad Musharakah Mutanaqishah
– Bank dan nasabah sama-sama menjadi pemilik.
– Pembayaran terdiri dari dua komponen: pembelian porsi kepemilikan dan biaya sewa.
– Komponen sewa biasanya menurun seiring berkurangnya porsi kepemilikan bank.
– Struktur cicilan bisa berubah mengikuti perkembangan porsi kepemilikan.
Kelebihan MMQ
– Risiko ditanggung bersama antara nasabah dan bank di awal akad.
– Lebih mencerminkan prinsip kerja sama syariah.
– Porsi cicilan lebih fleksibel menyesuaikan kondisi kepemilikan.
Kekurangan MMQ
– Perhitungan cicilan lebih kompleks.
– Sewa dapat berubah dan tidak selalu tetap.
– Tidak semua bank menyediakan layanan pembiayaan jenis ini.
Perbedaan Akad Murabahah dan Akad Musharakah Mutanaqishah pada KPR
Agar anda benar-benar memahami perbedaan akad murabahah dan akad musharakah mutanaqishah pada KPR, berikut penjelasan detailnya dalam bentuk uraian agar lebih mudah dibaca tanpa menggunakan tabel.
1. Dasar Transaksi
Murabahah menggunakan konsep jual beli dengan margin keuntungan tetap. Bank membeli rumah kemudian menjualnya kepada anda. Sementara itu MMQ menggunakan prinsip kerja sama kepemilikan sehingga anda dan bank sama-sama menjadi pemilik rumah sampai porsi bank habis.
2. Peran Bank dalam Proses Pembiayaan
Pada murabahah bank bertindak sebagai penjual. Namun pada MMQ bank berperan sebagai mitra yang berbagi kepemilikan dan risiko.
3. Cara Perhitungan Cicilan
Murabahah memiliki cicilan tetap. Anda membayar harga rumah beserta margin sesuai kesepakatan awal. MMQ memiliki cicilan yang terdiri dari dua komponen: pembayaran porsi kepemilikan dan sewa rumah. Komponen sewa dapat berubah tergantung sisa kepemilikan bank.
4. Kepemilikan Aset
Pada murabahah, rumah langsung menjadi milik anda setelah akad meskipun belum lunas, sehingga risiko kerusakan ditanggung nasabah. Pada MMQ kepemilikan bersifat bertahap dan dibagi bersama.
5. Risiko yang Ditanggung
Di murabahah, anda memikul risiko penuh setelah akad selesai. Dalam MMQ risiko ditanggung bersama sejak awal sesuai proporsi kepemilikan masing-masing.
6. Fleksibilitas Perubahan Cicilan
Cicilan murabahah biasanya tidak berubah. Pada MMQ cicilan bisa menurun karena komponen sewa berkurang seiring meningkatnya porsi kepemilikan nasabah.
7. Kesesuaian dengan Prinsip Syariah
Sebagian ulama lebih menyukai MMQ karena dianggap lebih mencerminkan prinsip musyarakah dan menghindari kemiripan dengan kredit konvensional. Murabahah tetap halal, tetapi dianggap kurang ideal ketika diterapkan dalam pembiayaan jangka panjang seperti KPR.
Mana yang Lebih Baik untuk Anda?
Tidak ada jawaban tunggal, karena pilihan terbaik bergantung pada kebutuhan dan situasi finansial anda. Dengan memahami perbedaan akad murabahah dan akad musharakah mutanaqishah pada KPR, anda bisa menilai sendiri mana yang lebih cocok.
Pilih Murabahah Jika:
– Anda ingin cicilan tetap setiap bulan
– Anda ingin skema sederhana dan mudah dipahami
– Anda tidak keberatan menanggung risiko aset sejak awal
Pilih Musharakah Mutanaqishah Jika:
– Anda ingin risiko dibagi bersama di awal pembiayaan
– Anda ingin cicilan yang bisa menurun seiring waktu
– Anda ingin skema syariah yang lebih ideal dan berbasis kerja sama
Hindari Hal Ini Saat Memilih Akad
Beberapa kesalahan umum terjadi karena kurangnya pemahaman mengenai akad. Berikut beberapa di antaranya:
– Hanya melihat jumlah cicilan tanpa memahami struktur akad
– Tidak bertanya kepada bank saat ada hal yang membingungkan
– Menganggap semua akad syariah sama
– Tidak menghitung total biaya jangka panjang
– Mengabaikan risiko kepemilikan
Panduan Memilih Akad yang Paling Menguntungkan untuk Anda
Untuk membantu anda membuat keputusan terbaik, perhatikan langkah berikut:
1. Evaluasi Kondisi Keuangan Anda
Jika anda membutuhkan stabilitas cicilan, murabahah lebih pas. Namun bila anda menginginkan fleksibilitas, MMQ lebih cocok.
2. Tanyakan Simulasi Cicilan ke Pihak Bank
Mintalah perbandingan cicilan murabahah versus MMQ untuk periode 10 tahun, 15 tahun, dan 20 tahun. Simulasi membantu anda memprediksi biaya total.
3. Pertimbangkan Tujuan Jangka Panjang
Jika anda berencana melunasi lebih cepat, MMQ biasanya lebih menguntungkan karena struktur pembayarannya lebih fleksibel.
4. Analisis Faktor Risiko
Anda harus memahami bahwa murabahah memberikan risiko penuh kepada anda, sedangkan MMQ berbagi risiko di awal.
Memahami Akad untuk Keputusan Finansial yang Lebih Bijak
Dengan memahami perbedaan akad murabahah dan akad musharakah mutanaqishah pada KPR, anda bisa menilai secara objektif jenis pembiayaan yang paling cocok. Kedua akad ini memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing, dan keputusan terbaik bergantung pada kondisi keuangan, preferensi cicilan, dan cara anda memandang risiko dalam pembiayaan rumah. Semakin anda memahami struktur akad, semakin mudah menentukan pilihan terbaik untuk masa depan.
Besok Senin menghadirkan konten wisata, Lifestyle, dan tekno untuk menemani perjalanan hidup Anda. Temukan inspirasi liburan, gaya hidup, hingga info tekno setiap hari.
